为了规范农村住房建设管理，改善农村人居环境，合理利用土地，促进乡村振兴，经龙南市委、市政府研究同意，印发了《龙南市农村住房建设管理办法》（龙府发【2024】3号）（以下简称《办法》）。现《办法》解读如下：

一、出台背景

问：为什么要出台《龙南市农村住房建设管理办法》？

答：随着国土空间规划体系的逐步建立，上级对村民建房管理工作有了新要求、新规范。我市2017年出台的《龙南县农村村民住房建设审批管理办法》已不适应当前村民建房管理需求，为进一步强化我市农村住房建设管理工作，实现村民建房规范化管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《江西省农村村民自建房管理办法》《赣州市农村住房建设管理条例》等相关法律法规，结合我市实际，出台了本办法。

二、制定依据

《江西省农村村民自建房管理办法》已经2023年9月27日省人民政府第25次常委会会议审议通过，并予以公布，已于2023年11月1日起正式实施；《赣州市农村住房建设管理条例》于2022年10月28日经赣州市第六届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2022年11月25日经江西省第十三届人大常委会第四十二次会议批准，于2023年3月1日起正式施行。

为贯彻落实省、市关于农村住房建设管理的新要求、新规范，进一步理顺村民建房的管理机制体制，使我市村民建房管理工作更加制度化、法制化，在充分衔接上级有关要求、广泛征求各方面意见、积极借鉴各县（市、区）经验的基础上，制定了《办法》，于2024年3月1日正式印发，2024年4月1日起施行。

三、适用范围

本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外的农村集体所有土地上，新建、改建、扩建农村住房及其监督管理等活动，适用本办法。

四、主要内容

本《办法》主要依据《赣州市农村住房建设管理条例》进行细化拟定，同时与《江西省农村村民自建房管理办法》充分衔接，主要内容包括总则、规划及宅基地管理、申请与审批、建设与管理、监督检查、法律责任、附则等７个章节，共计40条具体内容。

问：《办法》规范了哪些方面的内容？

答：《办法》主要规范了三个方面的事项，第一方面是规划及宅基地管理。主要包括规划编制及规划落实、村民建房选址、用地审批及限制性规定、村民建房标准等内容。第二方面是建房申请与审批。主要包括村民申请建房条件，不予批准建房的情形、建房申请资料、建房审批程序等内容。第三方面是建设管理。主要包括建房图纸和施工安全质量管理、村民建房开工、施工、竣工过程管控，老宅基地退出等内容。

此外，围绕上述三个方面的规范事项，《办法》还在管理体制、监督检查、法律责任等方面作了明确规定。管理体制方面主要是委托乡（镇）人民政府行使行政许可权和行政处罚权。监督管理方面主要是建立村民建房管理目标考核责任制，健全动态巡查制度，建立完善村民建房违法违规举报制度。法律责任方面主要是规定了违法的法律后果。

问：哪些情况下，村民可以申请建房？

答：农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位向本农村集体经济组织或者村民委员会申请建设住房：

（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭成员，具备分户条件需要建设住宅的；

（二）无农村自有住房或者现有人均住房面积低于３０平方米的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（四）原有住房因灾害等原因损毁需要重建的；

（五）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的；

（六）因保护文物、革命遗址、古建筑等原因，原有住房已经被依法保护需要另行安置的；

（七）为改善住房条件，需要改建、扩建或者拆旧建新的；

（八）法律、法规规定的其他条件。

问：请介绍下村民建房审批程序?

答：主要流程是这样的：建房申请人向户口所在地集体经济组织或者村民委员会提交申请。集体经济组织或者村民委员会收到申请后，应当在十日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、建筑层数和高度、建筑色彩和风格、建筑朝向、相邻利害关系人意见、村民小组会议决定等情况在村民小组公示七日。符合申请条件的，村民委员会应当在公示期满后五个工作日内签署意见，报乡（镇）人民政府审批。

乡（镇）人民政府接受申请后，应当在十日内组织现场选址踏勘，经审核符合批准条件的，在接受申请后三十日内核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。不符合条件不予批准的，应当在十五日内书面告知建房申请人并说明理由。

农村住房建设涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用审批手续，由乡（镇）人民政府报市相关部门审批。

问：违法建房有什么样的法律后果？

答：违法建房的法律后果主要有两个个方面。

第一方面是违反规划管理规定的法律后果。违反本办法规定，在乡（镇）、村庄规划区内农村村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第二方面是违反宅基地管理规定的法律责任。违反本条例规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过本省规定的宅基地用地面积标准，多占的土地以非法占用土地论处。农村村民异地建住房，未按照本条例规定拆除原有宅基地上建筑物和其他设施并交还原有宅基地的，以非法占用土地论处。

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